Ральф Протц – директор Берлінського центру компетенції щодо великих житлових масивів та учасник ініціативи «Житлове господарство у Східній Європі». Займається модернізацією багатоквартирних будинків уже майже 30 років. У його активах не тільки оновлення понад 200 тисяч квартир у східній частині Берліна, а й реалізація десятків подібних проектів у Східній Європі, зокрема в Україні. На запрошення «Київського діалогу» та фонду «Відродження» Ральф Протц приїхав до Львова поділитися досвідом з місцевими комунальниками.
Z розпитав пана Протца про те, як відбувалося оновлення великих житлових масивів у Німеччині, що неправильно зробили в Україні під час приватизації житла та як можна виправити теперішні проблеми в українському житловому господарстві.
Ральф ПРОТЦ:
«Якщо власник житла не може його утримувати, державі варто задуматися над реприватизацією»
– Як відбувалася модернізація житла у Східній Німеччині після падіння муру в Берліні?
– У німецькій конституції є стаття про вирівняння житлових стандартів до рівня Західної Німеччини, тож фахівці почали розмірковувати над тим, як цього домогтися.
Я тоді працював у міській адміністрації Берліна в підрозділі, який відповідав за житлове господарство, і ми з колегами розуміли, що для початку варто налагодити контакт із людьми, щоби дізнатися, якими є їхні уявлення та бажання і чого вони побоюються.
Це були нелегкі розмови, бо населення НДР мало в собі багато прихованого роздратування. Ми в адміністрації зрозуміли, що мусимо досить швидко продемонструвати, що серйозно сприймаємо їхні проблеми і готові вирішити найбільш термінові з них.
– Чого ж прагнули жителі Східного Берліна?
– Для когось це було вуличне освітлення, для когось – стан тротуарів. Чоловіки хотіли більше паркувальних місць, а жінки – нових майданчиків для дітей. І майже всі хотіли мати у дворі деревце, квіточки чи кущик, щось таке затишне. Ми почали займатися цими проблемами – і незабаром люди побачили, що ми ці питання сприймаємо серйозно і стараємося їх вирішити .
Паралельно ми проводили соціальний, правничий та інженерний аналіз цих великих житлових масивів. Все це звучить дуже просто, але насправді за цим стояла величезна робота, бо стратегія міста щодо розвитку великих житлових масивів передбачала тисячі заходів, які треба було реалізувати в кожному з них. На початку йшлося про 217 тисяч квартир, що є майже половиною житлового фонду Східного Берліна.
1988 рік, берлінський район Марцан – житловий масив, де було найбільше панельних будинків
Ми встановили для себе два головні принципи:
Ми займаємося санацією замість того, щоби ці будинки зносити.
Другий принцип: спочатку – санація, а потім – приватизація.
Спочатку проводили санацію, а потім ішла приватизація, бо це дозволяло людям у майбутньому жити в нормальних помешканнях і за бажання вони могли їх викупити. А ще такий підхід був перепоною для того, щоби люди не купували житло, яке вони не в стані утримати.
– Держава не дарувала людям квартири, вони мусили їх купувати?
– Квартири були всі державні, а потім їх передали комунам. Створювалися спілки, які мали ці квартири у власності й ними управляли. Спілки створювали як юридичні особи, у них було право брати кредити на санацію. А після санації людям казали, що вони можуть викупити це житло, якщо хочуть, а якщо ні – можуть залишатися орендарями. У Німеччині вирішили, що не можна дарувати людям квартири, в яких вони живуть, бо це буде нечесно щодо тих, хто не має житла взагалі.
– Яким був результат цих змін? Чи ці будинки потребували такої великої зміни для утеплення – чи йшлося про те, щоби довести до ліпшого рівня?
– Першим результатом стало зрівняння східно- і західнонімецьких житлових стандартів. На початку про енергозбереження не йшлося.Але з часом розвинулася дискусія про захист клімату з середини 90-х років, і так постало ще й питання про енергоефективність для держави, а для жителів – питання їхніх видатків за тепло. Тому другий великий наслідок санації в тому, що мешканці зараз економлять 50% коштів на опаленні.
Не варто забувати — якщо нічого не робити, то видатки на опалення зростають. Що пізніше ми починаємо санацію, то меншого ефекту досягаємо, бо з роками стан будівлі погіршується і на ремонти потрібно все більше коштів.
– Хто фінансував санацію?
– Санацію проводили за гроші власників помешкань за допомогою держави. Власники мали взяти кредити, якщо самі не могли сплатити, але держава підтримувала ці заходи фінансово: покривала частину відсотків за кредитом або за рахунок прямих додаткових виплат з боку держави. Це були доплати, які не треба було повертати. Третій варіант стосувався сплати податків – власник квартири мав провести відповідні заходи із санації, а держава зменшувала на певну суму його податки.Практично кожен власник міг подати заявку, в якій він мав вказати, які саме санаційні заходи треба зробити, банк розглядав заявки – і якщо затверджував,то власник купував необхідне, а держава сплачувала частину за нього. Рівень доходів не мав жодного значення, ці доплати міг отримати будь-хто.
– Чому ваш фонд звернув увагу на Східну Європу, Україну зокрема?
– Логіка була дуже простою – у 90-му році ми перебували на дуже схожій стартовій позиції. Ми також до цього були соціалістичною державою і думали, що могли б допомогти в Україні. Стартові позиції справді були схожі, однак потім НДР та Україна розвивалися по-різному.У Східній Німеччині ми мали ФРН як партнера – йдеться про фінансову та організаційну допомогу, а також правову систему, яка змогла гарантувати існування правової держави. І в цьому аспекті НДР опинилася в сприятливішому становищі, ніж Україна.
– Перші враження, коли приїхали в Україну?
– Коли я вперше приїхав в Україну, то зрозумів, що моя допомога тут потрібна. Я отримав конкретні запити – на нашу допомогу сподівалися саме тому, що ми колись мали подібну стартову позицію, а ще, можливо, через менталітет, бо як східні німці ми могли ліпше зрозуміти тутешню ситуацію, ніж бельгійці чи французи.
Другий момент – ми ніколи не приходили туди, де не було запиту. В середині 90-х, коли Берлін хотів поділитися і намагався допомогти країнам Східної Європи, нас часто сприймали як таких собі всезнайок і не дуже чекали. Наприкінці 90-х ми зрозуміли, що потреба і запит на такі заходи мусять виникнути без нашого втручання, тоді ми можемо прийти і допомогти.
– Чи ви робили дослідження і якою побачили Україну з точки зору потреби цієї модернізації? Зокрема, так званих “хрущовок”?
– Ми не проводили жодних досліджень та аналізу на початку. Ми отримали запит від Дніпропетровська і склали враження, базуючись на цьому. Мені дуже допомогли колишні працівники посольства НДР, які тут працювали і розуміли реальну ситуацію.
Щодо “хрущовок”, то кожен будинок можна санувати. Якби це було не так, то не було би жодних старих будівель – ні палаців, ні замків. Але головне питання – чи це вигідно власникам і чи необхідні такі заходи взагалі. На ці питання не можна відповісти загально, а лише в кожному конкретному випадку. Коли люди не мають грошей, а житло потребує модернізації – це велика проблема, яка є в Україні. Бо через приватизацію, яку провели у вашій державі, з’явилося багато власників, не здатних виконати свої зобов’язання як власники. Ця проблема потребує вирішення – і воно не технічне, а соціальне та фінансове.
– Які механізми ви бачите, як це зробити?
– Треба думати, як цим людям допомогти взяти участь у санації. Але спочатку слід поставити інше питання – хто ці люди і скільки допомоги їм насправді потрібно. Може, ліпше їм прямо сказати, що вони не зможуть тривалий час виконувати свої обов’язки власника, що доречніше було би забрати житло в комунальну чи державну власність, але гарантувати, що особа чи родина зможуть проживати у своїй квартирі.
Думаю, про це треба відверто говорити, хоч це і непросто, бо йдеться про реальну реприватизацію. Інакше з’являється несправедливість – хтось має платити за утримання житла, а хтось отримує фінансову підтримку. Відтак з’являються сірі зони, і люди думають, як поводитися, щоби отримати гроші від держави і не платити самим. Тому треба відверто сказати, якої допомоги така категорія потребує, чи знайти інший механізм і позбавити їх функції власників.
– Зараз нарешті у нас має закінчитися історія з жеками. Є кілька варіантів, але більшість мешканців не зробила нічого, щоби стати реальними власниками. Вони й далі залишають це на відкуп так званих жеків. Чи це добрий шлях?
– Питання в тому, чому вони це роблять. Вони довіряють цим комунальним підприємствам більше, ніж приватним – бо, можливо, комунальні встановили нижчу оплату чи реально стежать за станом будинку?
– Коли в Україні вийшов закон про так звану ліквідацію жеків, дуже мало людей вирішили спробувати ставати власниками будинків…
– На мою думку, це результат неправильної приватизації. Люди звикли до того, що держава піклується про квартири – і нічого не змінилося, коли вони стали власниками помешкань. А причина в тому, що під час приватизації ніхто українцям не сказав, що вони мають не лише права, а й обов’язки. Людям ніхто не сказав, що вони повинні платити за ремонт даху, сходових кліток, за нові вікна і так далі. І ми досі з цим боремося.
– Як це побороти? Треба робити людям боляче?
– По-перше, люди змінюються, коли їм болить.Це мій власний досвід. Для держави добре, коли на ринку житла присутні різні типи власності. Але люди мають бачити переваги – і тільки після порівняння всіх варіантів зможуть ухвалювати правильне і відповідальне рішення. Зараз вони не бачать жодних переваг, бо всі ці рішення спущені згори. Я думаю, має бути конкуренція щодо найкращої форми організації. Тільки тоді люди можуть вирішувати, що для них найліпше – чи ОСББ, чи кооператив, чи, можливо, підприємство. Але для того, щоби вони могли вирішувати, перед початком процесу слід провести потужну інформаційну кампанію, під час якої чітко донести до людей, що відбуватиметься, і навчити, які кроки вони повинні зробити, щоби отримати найкращий результат.
Розмовляв Тарас БАЗЮК
Фото: Катерина ПТАХА
